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導(dǎo)語

土地管理法明令禁止宅基地買賣，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地上房屋怎樣在糾紛中獲勝？

拆遷補(bǔ)償涉及多方利益，賣房人反悔，優(yōu)秀律師怎樣與拆遷人和賣房人過招？

法院勸說撤訴，銀雷律師所王玉萍律師堅(jiān)持立案有何勝訴依據(jù)？

用案件來說法，請(qǐng)看一則銀雷律師所拆遷補(bǔ)償案，主辦人是銀雷拆遷部王玉萍律師。

理清癥結(jié)

本案是北京市郊區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中的一起拆遷糾紛，2019年，當(dāng)事人張某，在房屋買賣合同糾紛案件中敗訴，法院判決買賣契約無效，這意味著買房人張先生占有案涉拆遷房屋已“名不正言不順”，令張某頭疼的是，很可能無法獲得補(bǔ)償安置，這關(guān)系到一家人今后如何居住生活。

為此，張某慕名找到銀雷律師所，接受委托后，王玉萍律師馬上針對(duì)該案制定相應(yīng)的訴訟策略。該案自2019年5月初立案起訴之日起，至2021年年底法院宣判之日止，歷時(shí)近三年。可謂一波三折。

城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地上房屋的買賣合同，被法院認(rèn)定為無效是現(xiàn)階段司法實(shí)踐中慣常作法。賣房人因受利益驅(qū)使反悔，違反誠信原則，先確認(rèn)買賣合同無效，進(jìn)而要求拆遷補(bǔ)償全部歸其所有，此類案件在現(xiàn)實(shí)中較為常見。

當(dāng)事人張某是城鎮(zhèn)居民，1995年購買了林某的農(nóng)村宅基地房屋。2018年該房屋所在地塊進(jìn)行棚戶區(qū)改造，預(yù)計(jì)可獲得兩套住宅樓房和數(shù)十萬拆遷補(bǔ)償款。動(dòng)遷后，賣房人林某要求補(bǔ)償?shù)囊话霘w其所有，雙方協(xié)商未果，林某以確認(rèn)房屋買賣合同無效案由訴到法院，法院判決確認(rèn)雙方于1995年簽訂的房屋買賣契約無效。拿到判決，張某慌了！第一個(gè)回合敗訴了，怎么辦？如果再拿不到拆遷補(bǔ)償，一家人將無家可歸！ 

張某一臉愁云，本以為可以通過拆遷住上樓房，生活條件從此獲得改善，誰料，賣房人林某不講信義，步步緊逼。

研究對(duì)策

在研究了本案的買賣過程、相關(guān)證據(jù)以及拆遷細(xì)則，王玉萍律師幫助當(dāng)事分析利弊，起草文書，組織證據(jù)向法院提起訴訟。本案立案審查階段頗為曲折，立案庭法官以買賣契約被法院確認(rèn)無效為由，告知張某，起訴要求是獲得安置補(bǔ)償，肯定會(huì)敗訴，勸說張某撤訴。銀雷所律師王玉萍憑借多年執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合案件事實(shí)及證據(jù)，并查閱了法院辦理民商事案件相關(guān)會(huì)議紀(jì)要、相關(guān)法律、法規(guī)、檢索相關(guān)案例。認(rèn)為房屋買賣關(guān)系與拆遷安置補(bǔ)償并非同一法律關(guān)系，房屋買賣契約無效并不必然導(dǎo)致拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議無效，最終王律師說服了立案法官，案件成功立案。

該案在調(diào)解階段，拆遷人及出賣人又使出渾身解數(shù)，稱張某與開發(fā)商所簽訂的《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》無效，再三勸說張某撤訴。

因?yàn)榱盖埃y雷所王玉萍律師對(duì)本次拆遷涉及的《安置補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》進(jìn)行了充分研究，并對(duì)整個(gè)拆遷安置過程進(jìn)行了分析，不僅對(duì)拆遷安置補(bǔ)償合同的主體是否適格進(jìn)行了反復(fù)論證，還對(duì)《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的簽訂流程》進(jìn)行了回顧，諸如三榜公布被安置人名單，以及村民代表會(huì)議討論決定誰是最終的被安置人，都一一進(jìn)行論證，始終堅(jiān)持訴訟。王玉萍律師的堅(jiān)持和堅(jiān)守，最終給了張某決心和信心。訴訟堅(jiān)持到底，銀雷所是正義之師！

本案曲折還在于，當(dāng)事人訴求拆遷人發(fā)放《拆遷安置協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》，支付當(dāng)事人拆遷補(bǔ)償款 80 萬元。拆遷人承認(rèn)應(yīng)當(dāng)給付安置房及補(bǔ)償款，但是要等法院裁決誰是被安置人后才能發(fā)放。據(jù)此，賣房人林某又提起了確認(rèn)《拆遷安置補(bǔ)償合同》無效之訴。

那么，究竟誰是被安置人呢？在張某與林某的房屋買賣合同無效情況下，《拆遷安置補(bǔ)償合同》到底有效還是無效呢？

取證求法

本案對(duì)于張某有利證據(jù)是，張某在 1995 年 6 月與林某簽訂了房屋賣房契約；2015 年 5 月雙方又針對(duì)拆遷安置補(bǔ)償利益分配問題簽訂了《人民調(diào)解協(xié)議書》；村民委員會(huì)三榜公示被安置人結(jié)果是，張某是最終的被安置人。

本案勝訴的關(guān)鍵在于，《拆遷安置實(shí)施細(xì)則》明確規(guī)定，因買賣取得的地上物的買受人是本次安置的主體，即被安置對(duì)象。并規(guī)定了時(shí)間節(jié)點(diǎn)，即房屋買賣契約早于 1998 年的，享受村民待遇，晚于1998年的按村民待遇的80%享受安置補(bǔ)償利益。而張某的房屋買賣契約的簽訂日期在1998年之前，因此張某應(yīng)享受村民待遇，獲得與村村民同等的拆遷安置補(bǔ)償。據(jù)此林某認(rèn)為張某不應(yīng)享受村民待遇的觀點(diǎn)顯得蒼白無力。

此案還涉及到如何看待村民代表簽名效力問題，在確認(rèn)《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》效力之訴當(dāng)中，林某認(rèn)為，9名村民代表參會(huì)，只有8名代表簽名，該會(huì)議決議應(yīng)為無效。因此張某不應(yīng)被認(rèn)定為被安置人。

對(duì)此，王玉萍律師詳細(xì)查閱了《村民委員會(huì)組織法》相關(guān)規(guī)定：村民代表會(huì)議有三分之二以上的組成人員參加方可召開，所作決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)到會(huì)人員的過半數(shù)同意可以生效。最終法院采納了王律師的意見。

王律師根據(jù)查明的事實(shí)、結(jié)合相關(guān)證據(jù)，法律、法規(guī)，對(duì)拆遷協(xié)議主體及簽約過程的合法性進(jìn)行了論證，最終法院認(rèn)定《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》有效。不過這只是階段性的勝利！

當(dāng)張某持《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》有效判決準(zhǔn)備領(lǐng)取拆遷安置補(bǔ)償之時(shí)，林某又針對(duì)《人民調(diào)解協(xié)議》效力提起了訴訟！

《人民調(diào)解協(xié)議》效力之訴又經(jīng)歷了一審、二審，其間林某又向當(dāng)?shù)卣崞鹦旁L，當(dāng)?shù)卣诼穆氝^程中，干預(yù)司法，作出不當(dāng)答復(fù)。人民調(diào)解委員會(huì)又擅自撤銷自己參與的調(diào)解協(xié)議、自認(rèn)調(diào)解協(xié)議無效。

在研究人民政府就信訪事項(xiàng)的權(quán)利邊界、人民調(diào)解委員會(huì)的權(quán)利邊界情況下，王律師對(duì)林某提出的難題一一化解。

一波三折，最終在王玉萍律師據(jù)理力爭之下，法院終審判決確認(rèn)《人民調(diào)解協(xié)議》有效!

在《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》以及《人民調(diào)解協(xié)議》均被法院確認(rèn)為有效情況下，林某最終接受了《人民調(diào)解協(xié)議》的約定。至此，客戶的合法權(quán)益得到了充分保障，律師對(duì)張某案件的工作也劃上了圓滿的句號(hào)！

結(jié)案思考

客戶自 2019 年 5月立案到 2021 年 12 月取得拆遷利益。歷時(shí)近三年，反復(fù)開庭，雖然有些曲折，但終究圓滿勝訴。對(duì)于拆遷糾紛，除了搜集證據(jù)、對(duì)拆遷政策的解讀外，幫助客戶建立信心很重要。另外本案在辦理過程中得到了銀雷律師所雷海軍主任關(guān)注指導(dǎo)，在三年漫長的拉鋸戰(zhàn)中得以勝訴，與主任的支持，律師所的正能量是分不開的！這也充分證明，銀雷律師所是一個(gè)有凝聚力的團(tuán)隊(duì)，始終是律師辦案強(qiáng)大的后盾！三年時(shí)間，案子終有了客戶滿意結(jié)果，張某很感動(dòng)，王玉萍律師也露出欣慰的笑容。