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編者按：

定金交了，房屋認(rèn)購合同簽了。還能要回定金嗎?

在大多數(shù)人眼中，這幾乎是不可能的。

但在北京銀雷律師事務(wù)所精品律師張楠手上，其一招破防的代理，卻吸引了一眾目光。

張楠——一招破防的房產(chǎn)代理

“延遲交房”“負(fù)債高企”等熱詞，說是2021年房地產(chǎn)行業(yè)的寫照，一點也不過分。與之相對應(yīng)的，是涉房投訴及訴訟的大幅提高。

據(jù)艾普斯發(fā)布的《2021中國房地產(chǎn)投訴洞察年度報告》顯示，2021年，人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板，共收到房地產(chǎn)投訴約7.64萬起，較2020年增長62.55%。

2022年2月15日至3月15日，短短一個月，中國裁判文書網(wǎng)關(guān)于“商品房預(yù)售合同糾紛”的文書就超過了600篇。中國庭審公開網(wǎng)相關(guān)視頻則已過萬。

受到資金鏈緊張等因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使出渾身解數(shù)，化解自身風(fēng)險，一些購房者屢屢中招。證據(jù)少、維權(quán)難等，成為許多購房者的夢魘。

郭晶(化名)便是眾多中招者中的一位，她抱著試試看的想法，找到北京銀雷律師事務(wù)所，來之前，她只知道這間律所打房產(chǎn)官司有一手，誰知道，這“一手”竟能破防!真把她驚得夠嗆!

案情：

郭晶與開發(fā)商簽了份《認(rèn)購合同》，交了意向金和定金?；丶液?，她覺得自己是被忽悠了，想退款。

證據(jù)除了“收據(jù)”和《認(rèn)購合同》外，什么也沒有。

評論：

擱誰看，這錢都退不了。一是簽了《認(rèn)購合同》，二是交的“定”金，而不是“訂”金。

接案：

張楠律師接手郭晶的委托，能做什么?

細(xì)致閱讀《認(rèn)購合同》發(fā)現(xiàn)瑕疵：《認(rèn)購合同》中未明確《房屋買賣合同》的簽訂時間及交款和簽合同的履行順序。

評論：

打官司就是打證據(jù)，手中只有“收據(jù)”和《認(rèn)購合同》，確實是難為張楠了!但“受人之托，忠人之事”。張楠憑借多年的訴訟經(jīng)驗和深厚的法律功底，在有限的證據(jù)中，還是找到了“一擊必中”的基點，為郭晶樹起了勝利的信心。

行動：

發(fā)《律師函》，催開發(fā)商盡快與郭晶簽《房屋買賣合同》，否則視同解除《認(rèn)購合同》，并退回意向金及定金。

一個《律師函》被退回來，再給當(dāng)?shù)丶氨本┦蹣翘幫瑫r發(fā)出第二份《律師函》，對方簽收了。

但開發(fā)商對此置之不理，還向郭晶發(fā)來《催告函》，要求郭晶在規(guī)定期限內(nèi)交納后續(xù)房款。郭晶在張楠指導(dǎo)下，要求先簽《房屋買賣合同》再付款，但開發(fā)商堅持先付款后簽合同。雙方僵持不下，未能達(dá)成合意。

起訴：

由于雙方未能達(dá)成合意，張楠律師代郭晶，一紙訴狀把開發(fā)商訴至當(dāng)?shù)胤ㄔ海蠼獬墩J(rèn)購合同》，并退還意向金及定金。

代理：

張楠的訴訟邏輯：

一、《認(rèn)購合同》是合同雙方就簽署《房屋買賣合同》即本約的邀約，由于《認(rèn)購合同》未約定具體時間和履約程序，存在瑕疵。

二、據(jù)相關(guān)法律及司法解釋，出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

三、本案屬于不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，故開發(fā)商應(yīng)退還意向金及定金。

評論：

什么是“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”?即雙方都有成交的意愿，但由于其他不可協(xié)調(diào)的原因，導(dǎo)致買賣做不成。本案中，雙方不能就先簽合同還是先付款達(dá)成合意，即屬于此一司法解釋。

編后語：

雖然法庭的判決尚未下達(dá)，但“一份證據(jù)，打出了完整的證據(jù)鏈，漂亮!”是來自同行的贊許。

其實，張楠律師的表現(xiàn)，也被很多有房產(chǎn)法律需求的百姓在中國庭審公開網(wǎng)上看到了，紛紛來到北京銀雷律師事務(wù)所，指名要委托張楠律師代理自己的訴訟。

看來，張楠律師近期會比較忙了。